Milyen felelősségei vannak egy közös képviselőnek?

A közös képviselő felelőssége...A közös képviselői tevékenység nem egy hobbi, hanem egy szakma, sőt jó esetben inkább hivatás. Abban a pillanatban, amikor valaki arra adja a fejét, hogy egy társasház közösségét képviselje, tisztában kell lennie azzal a ténnyel, hogy nem pusztán egy plusz pénzkereseti forrással gazdagodott, hanem bizonyos felelősségeket is magára vállalt. Tetszik vagy sem, meg kell felelnie bizonyos normáknak, helyt kell állnia cselekedeteiért, és ha megszegi kötelezettségeit, vállalnia kell annak következményeit.

Kétféle felelősségről beszélhetünk:

  1. nem jogi felelősség: amikor például a közgyűlés vonja felelősségre a képviselőt. Ilyenkor erkölcsi, társadalmi normáknak való megfelelésről beszélünk.
  2. jogi felelősség: amikor valamely jogi fórum előtt kell felelnie a képviselőnek. Ilyenkor három fajta felelősségről beszélhetünk: képviselő közigazgatási jogi felelőssége, polgárjogi felelőssége, büntetőjogi felelőssége.

Lássuk, mit jelentenek ezek részletesebben kifejtve.

A közös képviselő felelőssége: Közigazgatási jogi felelősség

Közös képviselő közigazgatási felelősségeÜzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenység esetén, a közös képviselőnek be kell jelentenie magát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnál. Ez a hatóság nyilvántartást vezet a társasházkezelői tevékenység végzésére jogosult személyek listájáról.

Amennyiben adataiban változás áll be, azt is köteles bejelenteni 5 napon belül. Ennek elmulasztása esetén bírságot kell fizetnie, melynek összege
44 000 Ft-ig terjedhet.

A közös képviselő felelőssége: Polgárjogi felelősség

A közös képviselő polgárjogi felelőssége...Ha a közös képviselő valamilyen kárt okoz – a Polgári Törvénykönyv szabályai szerint – kártérítési felelősséggel tartozik. Kétféle felelősséget különböztetünk meg ebben az esetben:

 

Ide tartoznak a társasházkezelői megbízási szerződésben foglalt kötelezettségek. Ha a közös képviselő nem felel meg ezeknek a kötelezettségeknek, netán ezeket sértő, elmulasztó magatartást tanúsít, az szerződésszegésnek minősül, és ezért jogi értelemben felelősséggel tartozik, sőt, károkozás esetén kártérítésre is kötelezhető.

Mivel ezek a kötelezettségek házról házra változóak lehetnek, nem vehetjük sorra az összeset, de alább felsorolunk pár gyakran előforduló példát.

Közgyűléssel kapcsolatos felelősség

A közgyűlési határozatokkal kapcsolatban születik a legtöbb per társasházi eljárások esetében. A leggyakoribb okok: a közös képviselő nem szabályszerűen küldte ki a meghívót, rosszul bonyolította le a közgyűlést, a szavazás nem volt szabályszerű, vagy nem hajtotta végre a közgyűlésen megszavazott feladatot

Ha a közös képviselő azért követi el a fenti hibákat, mert a közösség nem hajlandó vele ebben együttműködni, akkor mentesülhet a felelősségre vonás alól, de ebben az esetben haladéktalanul értesítenie kell a tulajdonosok közösségét írásban arról, hogy számára lehetetlenné vált a a feladat teljesítése.

Épület fenntartásával kapcsolatos felelősség

A közös képviselő dolga gondoskodni a társasház épületének üzemeltetéséről, fenntartásáról, és felújításáról. Amennyiben nem jól vagy nem időben végzi el ezeket, meg kell fizetnie az ezek elmulasztásából származó károkat. Mentesülhet a felelősségre vonás alól, ha bizonyítja hogy a lehető legjobb elvárható módon járt el.

Társasházi követelések és költségek behajtásának felelőssége

A képviselőnek kötelessége beszedni a különböző díjakat, amik a tulajdonos társakat terhelik, és kötelező eljárnia a nemfizető hátralékosokkal szemben. Természetesen nem engedhet meg magának bármit, szigorúan törvényes keretek között kell eljárnia (kérés, felszólítás, feljelentés, stb.)

Adatok kezelésével kapcsolatos felelősség

Munkája során figyelemmel kell lennie a személyes adatok védelméről szóló jogszabályokra. Például nem teheti meg, hogy kifüggeszti a nemfizető tulajdonosok nevét, mert az jog- és alkotmányellenes.

Pénzügyi, számviteli felelősség

A közös képviselőnek szigorú számviteli szabályoknak megfelelően kell vezetnie a társasház költségvetését, és vigyáznia kell arra is, hogy a költségvetés ne legyen se alul-, se felültervezett. Minden tételt le kell könyvelnie, és nem lehetnek feketén kifizetett munkák, szolgáltatások.

Tájékoztatási felelősség

A képviselőnek kötelessége a közüzemek, szolgáltatók, hitelintézetek tájékoztatása (pl. adatváltozás) és a velük való kapcsolattartás. Ha ezeket elmulasztja vagy nem megfelelően végzi, és ennek okán kár éri a társasházat (pl. késedelmi kamat), kártérítésre kötelezhető.

Iratok átadásának felelőssége

Amennyiben a közgyűlés valamilyen oknál fogva meneszti a közös képviselőt, ő köteles 30 napon belül átadni a társasház összes iratát az újonnan megválasztott társasházkezelőnek. Erről jegyzőkönyvet és teljességi nyilatkozatot is kell készítenie.
Ide tartoznak azok a károk, amelyeket a közös képviselő harmadik személynek okoz azzal, hogy nem vagy nem megfelelő módon végzi el a rá háruló feladatokat. Például, vakolat, jég vagy hó omlik a ház mellet elsétáló járókelőre.

Ilyen esetben a képviselő csak akkor mentesülhet, ha bizonyítani tudja, hogy ő megtette a szükséges óvintézkedéseket (elkerítés, figyelmeztető kiírások), vagy azt, hogy a közgyűlésen leszavazták az általa, a helyzet megoldására javasolt munkálatok megrendelését (például anyagi okokra hivatkozva).

Ha a károkozás tényét megállapítják, a közös képviselőnek saját vagyona terhére fizetnie kell. Emiatt sem mindegy, hogy egy szakmai felelősségbiztosítással rendelkező Kft-t bízunk-e meg a társasház kezelésével, vagy egy egyéni vállalkozót.

A közös képviselő felelőssége: Büntetőjogi felelősség

A közös képviselő büntetőjogi felelőssége...Ide tartoznak azok az esetek, amikor hűtlen kezelés, jogtalan haszonszerzés, csalás vagy például személyes adatokkal történő visszaélés történik.

Csalásnak minősül, ha a közös képviselő állításával ellentétben nem rendelkezik a társasházkezelői tevékenység végzéséhez szükséges képzettséggel. Még rosszabb, ha szerződéskötéskor hamis okiratokat mutat be ezek igazolására.

Hűtlen kezelésnek vagy jogtalan haszonszerzésnek minősül például, ha a képviselő zsebre dolgozik úgy, hogy a különböző felújítási, karbantartási munkálatok elvégzésére magasabb árban állapodik meg valamelyik alvállalkozóval, és a munkadíj egy részét jutalékként megtartja, vagy személyes költségek fedezésére használja a társasház pénzét.

Személyes adatokkal való visszaélésnek minősül, ha haszonszerzés céljából kiadja a tulajdonosok adatait harmadik félnek, vagy olyan formában tárolja azokat, hogy bárki számára könnyen hozzáférhetőek legyenek.