Közös képviselő leváltása

A váltás sohasem kellemes feladat, de jobb szolgáltatásért cserébe megéri!

Valószínűleg Ön is úgy van vele, hogy nem szívesen váltja le kedvenc autószerelőjét, ügyvédjét, könyvelőjét, vagy kábelszolgáltatóját. Az ember sokkal hajlamosabb megszokni bármilyen állapotot vagy szituációt, mint bevállalni a váltással járó hercehurcát, kényelmetlenséget.

Akkor is így vagyunk ezzel ha az adott szituáció már alaposan megérett a változásra, és több az üröm, mint az öröm az egészben. A statisztikák azt mutatják, hogy a közös képviselők leváltása is ugyanezen okok miatt hiúsul meg a legtöbb esetben.

Egy a 2015-es év harmadik negyedében készült közösségi felmérés szerint a Budapesti társasházak lakóinak 67,43%-a elégedetlen azzal ahogy a házban a dolgok mennek, de nem mozdul meg, hogy a helyzeten változtasson, mert nem tudja hogyan, vagy úgy gondolja, hogy ő egy személyben nem tehet semmit, és hogy „majd a többség úgyis eldönti”. A többség viszont egyénekből áll…

Vigyázat! Évek telhetnek el így, miközben a a társasház állapota folyamatosan romlik a túlélési esélyeivel együtt, és ez baj. Baj, mert ha a közömbösség helyett a lakók rákényszerítenék a közös képviselőt a tisztességes munkára, és megértetnék vele, hogy bármikor lapátra teheti a közgyűlés, egészen más lenne a gyerek fekvése. Megszűnne végre a Kiskirályi státusz a szakmában…

Legyen Ön a szikra!

Ha Ön úgy gondolja, hogy a közös képviselő nem a közösség érdekeit nézi, nem óvja a Társasházat, és hogy a munkája nem felel meg az elvárt minőségi követelményeknek, Ön is tehet lépéseket. Mindenekelőtt nem árt tudnia a következőket:

• a közös képviselő nem egy hivatal vagy valamiféle hatalmi szervezet
• teljesen mindegy hogy a közös képviselő egy magánszemély vagy cég, a tulajdonosok közössége (közgyűlés) bízza meg őt, az ő érdekeiket köteles képviselni, és azok utasításai szerint köteles eljárni
• nem követheti egy bizonyos tulajdonos utasításait a közösség elvárásaival szemben, nem játszhat főnököt vagy kiskirályt
• a közösség érdekeit sértő tulajdonosokkal szemben is csak törvényes keretek között szabad eljárnia (kérés, felszólítás írásban, bírósági eljárás), nem alkalmazhat semmiféle személyes retorziót vagy lelki terrort
• ha a tulajdonosok közössége nincs megelégedve a közös képviselő munkájával, pont ugyanolyan egyszerűen menesztheti, mint ahogy megválunk egy rossz könyvelőtől, azzal a különbséggel, hogy a képviselő leváltása csak és kizárólag a törvény adta keretek között történhet (közgyűlést kell összehívni hozzá)

Ne halogasson tehát, ne várjon másokra, ne várja meg míg a fejére nő a gyom, mert akkor már nem lesz elég egy két kapavágás. Legyen Ön a szikra. Ha a dolgok tényleg rosszul mennek a házban egy ideje, meg fog lepődni hányan állnak majd az ügy mellé, és hogy a többség már régen játszott a gondolattal, amit most Ön szavakba is öntött: a közös képviselőt leváltása nem halogatható tovább!

Mik a jelei annak hogy a közös képviselő leváltása a legokosabb döntés?

Különböző rémtörténeteket olvashatunk fórumokon arról, hogy közös képviselők milyen módon károsították meg a jó népet, vagy hogy hová vezetett a  hozzá-nemértésük anyagi károkban mérve. Sajnos igaz, hogy ezek egy jó része megalapozott, azonban nem kiálthatunk ki minden közös képviselőt eredendően bűnösnek. Vannak akik igen jól végzik a rájuk bízott munkát, csak persze annak nincs hír értéke, hogy valaki valamit jól csinál…

Néha előfordul, hogy olyan feladat nemteljesítését kérik számon az adott közös képviselőn, ami nem is lenne az ő dolga, és az is, hogy egy haragos tulajdonos mond rá kígyót-békát, akinek történetesen szép kis közös-költség hátralékai vannak, és persze zokon veszi ha ezt számon kérik rajta.

Van viszont amikor nincs más út, csak a közös képviselő leváltása. Alább csokorba szedtük azokat a kihágásokat, figyelmeztető jeleket, amik több évtizedes gyakorlatunk során többször jöttek velünk szembe, és amikről elmondható, hogy elég egyértelmű jelei annak, hogy a közös képviselő megérett a leváltásra.

15 árulkodó jel, hogy lépni kell…

1. Ön úgy tudja, hogy a tulajdonosok tisztességesen fizetik a közös költséget, a ház valahogy mégis állandóan pénzügyi kátyúban van, adósságokkal küzd
2. a társasháznak sok a kintlévősége, de mintha ez ügyben nem is történne semmi, a tartozó tulajdonosok a fülük botját sem mozdítják, a lyuk csak növekszik
3. a közös képviselő csak nagy-néha tesz erőtlen próbálkozásokat a kintlévőségek beszedésére, többnyire sikertelenül, láthatóan nem képes behajtani a tartozásokat, a hátralékos tulajdonosok csak játszadoznak vele
4. próbálja elérni a közös képviselőt, de telefonja folyton ki van kapcsolva, vagy egyszerűen csak nem veszi fel, és nem is hívja Önt vissza
5. hetekig vagy egyáltalán nem jön válasz a lakók által küldött e-mailekre vagy levelekre
6. a képviselő soha nem ér rá, folyton szaladgál, lót-fut, és láthatóan nem képes elvégezni a rá bízott feladatokat, mert túlvállalta magát
7. az ügyintézés kaotikus, az irodában, vagy a képviselő körül folyamatos kapkodás, fejetlenség uralkodik, egyértelműen érződik, hogy senki sincs a helyzet magaslatán.
8. egyértelmű jelek utalnak arra, hogy a közös képviselő a beruházó cég érdekeit képviseli, nem a lakókét, ráadásul a képviseletet a beruházó cég leányvállalata látja el
9. a közös képviselőt csak a díjak beszedése érdekli, az egyéb feladataira vonatkozó kéréseket egyszerűen elengedi a füle mellett
10. érezhetően gazdátlan a ház, az ügyintézés nehézkes és lassú, az épületgépészet tele van hibás, elavult elemekkel, semmi sem működik igazán jól
11. a közös képviselő érthetetlen módon mindig a drágább ajánlatokat fogadja el a felújítási-karbantartási munkálatokra jelentkező alvállalkozók által leadottak közül
12. a képviselő valahogy mindig ugyanazokkal a személyekkel, alvállalkozókkal dolgoztat, annak ellenére, hogy azok egyértelműen silány minőségű munkát végeznek
13. a képviselő nem tartja meg a kötelező közgyűléseket, vagy rosszul, késve értesíti a résztvevőket, így azoknak többnyire esélye sincs megjelenni
14. a közös képviselő többnyire kutyafuttában tartja meg a közgyűléseket, az ott elhangzottak érthetetlenek, a jelentések felszínesek, és gyakran személyeskedésbe, ne adj Isten tettlegességbe torkollik az egész mutatvány
15. a közös képviselő megtartja az éves kötelező közgyűléseket, születnek is értelmes, előremutató határozatok, de ezeknek nincs semmilyen valós következménye, papírra kerülnek ugyan, de pár héten belül minden a feledés homályába vész

Hogyan csináljuk?

Amint az már fentebb is írtuk, a közös képviselő leváltása csak és kizárólag törvényi keretek között lehetséges, de ez egyáltalán nem jelenti azt hogy bonyolult vagy nehéz feladat lenne.

Persze igaz, hogy kevés olyan képviselő létezik, aki lelkesen együtt akarna működni saját leváltásában, de nincs más mód, első körben őt kell megkérnünk erre, lehetőleg írásban, tértivevényesen, hogy nyoma maradjon.

Ha szerencsénkre, olyan személynek bizonyul a közös képviselőnk, aki mindezt rossz szájíz nélkül tudomásul is veszi és hajlandó együttműködni, akkor a közgyűlés összehívása a szabályoknak megfelelően meg is történik. A közgyűlésen egyszerű szavazattöbbséggel tudjuk leváltani a közös képviselőt, amihez az összes tulajdonhányad több mint felének kell részt vennie.

Ha viszont nem vagyunk ilyen szerencsések, és a képviselőnek nem reagál a kérésünkre 1-2 héten belül (ami a leggyakoribb reakció), akkor megkérhetjük a számvizsgáló bizottságot, hogy tegye meg ő helyette. Ha a számvizsgáló bizottság sem lép (mert például szoros érdek összefonódásban van a képviselőnkkel, azaz nem érdeke annak leváltása) akkor marad az utolsó lehetőség, hogy a kezdeményező tulajdonosok fogják összehívni a közgyűlést.

A Társasházi törvény idevágó része a 26. § (a közös képviselő leváltása)

(1) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig meg kell tartani.

(2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak által megbízott személy a közgyűlést összehívhatja.

A törvényben, fentebb említett „1/10 tulajdoni hányad” azt jelenti, hogy a közös képviselő leváltása már a tulajdoni hányad 1/10-ét meghaladó tulajdonosi aláírás esetében is megtörténhet. Azaz, a leváltást aláíró tulajdonosok tulajdoni hányada el kell érje, vagy meg kell haladja a teljes társasházi tulajdoni hányad 10 százalékát.

Végül, nem árt tudni, hogy a leváltott képviselőnek még 5 évig vállalnia kell a mulasztásaiért a felelősséget. Azaz öt évig akár büntető feljelentést is tehet ellene az új képviselő vagy a számvizsgáló bizottság.